店舗物件を探していると、「居抜きとスケルトンどっちがいいのか」「1階と2階以上ではどれくらい違うのか」といった悩みは必ず出てきます。
どちらが正解というものではなく、業種や予算、考え方によって選び方が変わります。
今回は、代官山で店舗物件を探すときの判断基準についてお伝えしていきます。
- 居抜き…内装、厨房機器、家具などが残存
- スケルトン…コンクリート剥き出し、骨組みのみ（壁・床・天井しかない）
居抜きとスケルトンはどちらがいいのか
結論としては、どちらが良いかは一概には言えず、ケースバイケースです。
判断のポイントは「初期費用」「設備の状態」「どこまでこだわりたいか」の3つです。
居抜きを選ぶべきケース
居抜き物件は、既存の設備をそのまま使えるため初期費用を抑えやすいのがメリットです。
ただし、前のテナントからの買取費用や、設備の劣化状況によっては想定以上のコストがかかることもあります。
設備がそのまま使える業種であれば効率的ですが、細かいレイアウトやデザインに制約が出やすい点には注意が必要です。
スケルトンを選ぶべきケース
スケルトンは一から作り込めるため、理想通りの店舗にできるのが最大のメリットです。
ブランドや世界観を重視する場合は、スケルトンのほうが適しています。
ただし、内装・設備すべてを用意する必要があるため、費用は高くなります。
選べる状況であればスケルトンを好む方も多いですが、予算とのバランスが重要です。
1階と2階以上で売上はどう変わるか
基本的には、1階の路面店のほうが集客しやすいです。
目の前を通る人がそのまま入店できるため、特に初来店のハードルが低くなります。
1階の特徴
視認性と入りやすさが大きな強みです。
看板や外観を見てすぐに入れるため、衝動的な来店も期待できます。
代官山のようなエリアでも、やはり1階は安定して人気があります。
2階の特徴
2階は1階より賃料が抑えられる点がメリットです。
外からの視認性が確保できる位置であれば、十分に集客は可能です。
実際に、2階でもしっかり成り立っている店舗は多くあります。
3階以上の注意点
3階・4階と上がるにつれて、集客のハードルは高くなります。
賃料は下がりますが、業種によっては成立しにくくなります。
特に「ふらっと入る」業態は厳しくなるため、目的来店型のサービスであるかどうかが大切になります。
物件選びは「業種と戦略」で決まる
居抜きかスケルトンか、1階か上階かという選択は、単体で判断するものではありません。
・どんなお客様をターゲットにするのか
・初回集客が重要か、リピーター中心か
・初期費用とランニングコストのバランス
こうした要素を踏まえて、全体で判断しましょう。
正解ではなく“合う選択”をする
居抜き・スケルトン、1階・上階のどちらが良いかは、正解があるものではありません。
大切なのは、自分の業種や戦略に合っているかどうかです。
条件だけで決めるのではなく、「どうやって売上をつくるか」まで考えた上で選ぶことが、後悔しない物件選びにつながります。
